19 december 2017

Als de haan kraait

U woont al jaren met veel plezier in uw woning en u heeft ook nooit problemen met uw buren gehad, maar een paar maanden geleden is de woning naast u verkocht en heeft uw nieuwe buurman een hok met een aantal kippen in zijn tuin geplaatst.

Nu zijn het niet de kippen op stok die een probleem voor u geven, maar uw buurman heeft ook een haan erbij gezet welke u elke ochtend luidkeels van uw “stok” jaagt. U bent hier niet blij mee. Kunt u hier iets tegen doen en welke mogelijkheden heeft u?

Veel conflicten tussen buren gaan over geluidsoverlast. Als u last heeft van geluidshinder, dan wil u natuurlijk dat dit zo vlug mogelijk ophoudt.

In eerste instantie is het verstandig om in gesprek te gaan met uw nieuwe buurman en u hem uitlegt last te hebben van zijn haan. Mogelijk dat de buurman hier begrip voor heeft en hij bijvoorbeeld het hok van de haan isoleert. De haan is de oorzaak van de overlast en niet uw buurman zelf, maar uw buurman is hier wel verantwoordelijk voor.

Als dit met een goed gesprek met uw buurman niet lukt, dan zult u dit via de rechter moeten afdwingen. De wet bepaalt namelijk in (art. 5: 37 BW) het volgende “De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun”.

Of het kraaien van de haan van uw buurman echt inbreuk maakt op het recht van een ongestoord woongenot, hangt altijd af van elk specifiek geval. U zult de overlast dan ook moeten kunnen aantonen. Als de haan een vroege vogel is en begint te kraaien om vier uur in de morgen, zou dit door de rechter kunnen worden opgevat als onrechtmatige hinder. Maar als de haan pas laat wakker wordt en om negen uur begint te kraaien, dan zou dit wel eens anders kunnen worden opgevat. De rechter zal kijken of er sprake is van onrechtmatige hinder en dit per individueel geval beoordelen.

De rechter zal bij een procedure ook de belangen van de betrokken partijen tegen elkaar afwegen. Hopelijk houd uw buurman ook van zijn nachtrust.

20 november 2017

Overdrachtsbelasting woon-/winkelpand

U wil graag een woon-/winkelpand kopen van een eigenaar, welke in het woon-/winkelpand woont en de winkelruimte al enige jaren bij zijn woning heeft getrokken.

Het voornemen van u is het woon-/winkelpand te slopen en een nieuw woonhuis te bouwen. Hoe zit dit nu eigenlijk precies met de te betalen overdrachtsbelasting?
Voor woningen geldt namelijk sinds 2011 een tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Voor bedrijfsruimten daarentegen is het tarief 6%. Hetgeen toch een aanzienlijk stuk duurder is.

Een notaris zal voor de overdracht van het woon-/winkelpand een splitsing moeten maken in het object, zodat de overdrachtsbelasting op de juiste wijze kan worden berekend. Dat de eigenaar het woon-/winkelpand thans volledig in gebruik heeft als woning doet voor de berekening van de overdrachtsbelasting niet ter zake. De bestemming van het object is van doorslaggevend belang.

Dit betekent dat ook als de winkelruimte wordt bewoond er toch 6% overdrachtsbelasting zal worden geheven. De verkoper heeft de winkelruimte al vele jaren als woonkamer in gebruik. De overdrachtsbelasting moet per deel van het woon-/winkelpand worden berekend. Over welk deel is dan de 6% overdrachtsbelasting verschuldigd?

De notaris vraagt hierbij vaak advies aan een makelaar om een splitsing te maken in het object en vervolgens de waarde te bepalen. Hiermee inhoudende het onderscheid tussen de woning en de bedrijfsruimte. Vaak kijkt een makelaar dan naar de feitelijke situatie. Dit is echter niet altijd juist. Het woon-/winkelpand wat u heeft voorgenomen te kopen heeft thans een woonkamer van 90 m2, dit is voor een groot deel de voormalige winkelruimte. De rest van het woon-/winkelpand heeft nog een oppervlakte van eveneens 90 m2.

De overdrachtsbelasting van 6% gaat dus over een behoorlijk groot deel van het woon-/winkelpand. Maar is dit nu wel juist? U heeft namelijk vernomen dat er vroeger een klein sigarenwinkeltje in het pand zat.

Het is dus zaak uit te zoeken of dit zo is, door bijvoorbeeld de oorspronkelijke bouwtekeningen en vergunning van het woon-/winkelpand bij de gemeente op te vragen. Hieruit kunt u de originele bestemming van het gebouw opmaken. Bij navraag blijkt namelijk dat de bestemming als winkelruimte slechts 30 m2 betrof. Hiermee bent u wat minder overdrachtsbelasting verschuldigd dan in eerste instantie wellicht gedacht.

23 oktober 2017

Uw woning “tijdelijk” verhuren

Op 1 juli 2016 is de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze nieuwe wet heeft u meer mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van uw woning.

De wet biedt namelijk de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor uw woning te sluiten.

Voor de inwerkingtreding van deze wet was dit namelijk beperkt mogelijk en vaak ook nog erg moeilijk. Want zoals u wellicht weet genieten huurders in Nederland “huurbescherming” en kunt u derhalve een huurder niet zo maar uit uw woning zetten.

In het oude huurrecht was namelijk het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst slechts mogelijk in een klein aantal gevallen. Voorbeelden hiervan zijn: de verhuur van uw woning naar “aard van korte duur”. U verhuurt dan uw woning aan iemand voor een korte tijd. Deze vorm van “tijdelijke” verhuur resulteerde vaak in onduidelijkheid tussen partijen over de rechten van de huurder en de uiteindelijke huurperiode waarin de woning mocht worden bewoond.

Verhuur van uw woning onder de leegstandswet. Bij verhuur onder de leegstandswet bent u als verhuurder beschermd en kunt u de huurovereenkomst opzeggen. Daarentegen diende u wel weer aan een aantal voorwaarden te voldoen om een leegstandsvergunning te kunnen verkrijgen.

Een ander voorbeeld is een diplomatenclausule. Dit is een clausule die opgenomen kan worden in de huurovereenkomst als u als verhuurder de woning weer zelf wil gaan bewonen. Hierbij heeft u echter geen mogelijkheid om uw woning dan aan iemand anders te verhuren.

Met de nieuwe wet “Wet Doorstroming Huurmarkt 2015” is het vanaf 1 juli 2016 mogelijk om uw woning tijdelijk te verhuren voor een bepaalde periode.

Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woning voor een huurperiode van maximaal twee jaar. Een huurder heeft in deze situatie dan geen recht op “huurbescherming”. Een dergelijke huurovereenkomst zal dan ook na ommekomst van de huurperiode van rechtswege eindigen.

U heeft als verhuurder wel een informatieplicht aan de huurder. U bent als verhuurder verplicht om de huurder uiterlijk één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk te informeren over beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege. Op dit laatste dient u goed te letten, aangezien de huurovereenkomst anders automatisch wordt verlengd met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder geniet dan wel “huurbescherming”.

Het is niet toegestaan om telkens nieuwe kortlopende huurovereenkomst aan te gaan. Een tweede overeenkomst zal dan worden gezien als een verlenging van eerste huurovereenkomst en wordt dan ook gezien als een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan de kortlopende huurovereenkomst te allen tijde tussentijds opzeggen met een opzegtermijn van één maand.

25 september 2017

Voor of achter de geraniums

U woont al enige jaren in uw woning. U heeft de woning 45 jaar geleden samen met uw man laten bouwen en u woont er sindsdien met veel plezier.

Het werk in de tuin is daarentegen de laatste jaren wat lastiger voor uw man aan het worden. Uw man heeft dan ook moeite met het bijhouden van de tuin. Het perceel wat bij uw woonhuis hoort heeft namelijk een behoorlijke oppervlakte en dit kost de nodige tijd en inspanning.

Naast de tuin vergt het huis ook het nodige werk. Er staan een aantal slaapkamers leeg, want de kinderen zijn allemaal al jaren geleden het huis uit “gevlogen”. En toen die “jonge lui” er nog woonden ruimden ze al niet op, maar nu al helemaal niet meer. En nu moet u toch al die slaapkamers zelf stofzuigen.

Wellicht dat uw gezondheid in de toekomst ook nog achteruitgaat. Is het dan niet verstandiger om alvast in een soort aanleunwoning te gaan wonen?

De overheid kijkt namelijk de laatste jaren hier ook anders tegenaan. Zij willen namelijk dat mensen langer thuis blijven wonen en dat zij zoveel mogelijk zorg aan huis krijgen.
Dit heeft dus ook zo zijn invloed op de ontwikkeling van de aanleunwoning en de verpleegtehuizen. Zeker nu dat meer verzorgingshuizen in de toekomst mogelijk zullen sluiten. Hierdoor bent u mogelijk in de toekomst ook meer op uzelf aangewezen.

Moet u dan ook hiermee rekening houden in uw overweging tot verkoop van uw woning?

Een belangrijke overweging bij de verkoop van uw woning is niet deze alleen deze van verstand, maar ook van gevoel.

Voor wat betreft uw geluk zegt u zelf al dat u er met veel plezier woont. Stel u zelf toch de vraag, waar wordt u blij van? Of wat zegt uw hart, blijven wonen of verhuizen? Wat zou u willen doen met de tijd die u dan overhoudt? Gaat u vaker op vakantie of tennissen of jeu de boules? En niet onbelangrijk: wat gebeurd er als één van u komt te overlijden, waar zou u dan willen wonen en kunt u hier nu al rekening mee houden?

Voor de werkzaamheden waar u nu meer moeite mee heeft, kunt u wellicht voorlopig een oplossing zoeken in de vorm van bijvoorbeeld een robotmaaier voor het gazon. Maar als u liever naar een werkend mens kijkt dan kunt u natuurlijk ook een gezellige tuinman inhuren.

Hierna kunt u misschien dan lekker achter de geraniums gaan zitten en van uw rust genieten…, maar of dit het juiste effect heeft op uw fysieke gesteldheid is nog maar de vraag. Vaak is het zo dat oudere mensen die actief blijven ook fitter zijn. Senioren die nog van alles in de tuin en om het huis blijven doen zijn vaak meer actief en dus vaak ook fitter.

Of u uw gras dan nog kunt blijven maaien of de kantjes kunt blijven knippen hangt voor een groot deel dus ook af of u voor of achter de geraniums wil zitten.

5 juli 2017

De onderhandeling vervolg

Het doorspreken van de onderhandelingsstrategie is een belangrijk aspect voor een succesvolle onderhandeling bij de verkoop van uw woning.

U kunt deze strategie daarentegen niet van tevoren al met uw makelaar doorspreken, omdat u nog niet weet hoe kandidaat-kopers zullen reageren.

Een onderhandelingsstrategie spreekt u door met uw makelaar op het moment dat er een bieding is gedaan door een kandidaat-koper. Pas op zo’n moment kunt u namelijk anticiperen en een strategie gaan bepalen.

Een voorbeeld onderhandeling kan de volgende zijn: uw woning staat te koop met een vraagprijs van € 349.000,- k.k.. Er komt op een gegeven moment een kandidaat-koper die aangeeft belangstelling te hebben in uw woning en met een openingsbod bod komt van € 290.000,-. Dit openingsbod ligt wel een substantieel stuk onder de vraagprijs van uw woning. En nadat u bent gereanimeerd begint u toch te denken hoe u hier op zal gaan reageren.

Met een dergelijk openingsbod kunt u in sommige gevallen wel uit de voeten en in andere gevallen weer niet. Het is de uitdaging voor uw makelaar om aan te voelen hoe serieus de kandidaat-koper in werkelijkheid is. Is het een poging van de kandidaat-koper om te kijken of er met u behoorlijk over de prijs valt te onderhandelen of kan hij hij het gewoon niet betalen. Pas als u aanvoelt hoe de kandidaat-koper hierin zit, kunt u uw strategie bepalen en reageren.

U kunt in een dergelijk geval bijvoorbeeld aangeven dat hun bod toch wel aan de lage kant is, maar dat u niettemin toch een tegenvoorstel wil doen van € 344.000,-. Hierop zou de kandidaat-koper natuurlijk kunnen reageren dat dit wel een erg kleine stap omlaag is van u, maar zij begonnen zelf laag. U geeft hiermee wel de prikkel af dat u de kandidaat-koper serieus neemt en er wel valt te onderhandelen, maar dat de koper zich nog niet direct “rijk” hoeft te rekenen.

Een andere optie zou kunnen zijn om het openingsbod af te wijzen en uit te leggen dat dit openingsbod door u niet serieus kan worden genomen. U verwijst het bod dan naar fabeltjesland. U loopt in zo’n geval wel een zeker risico om de aspirant-koper voor het hoofd te stoten. Maar dan zult u zeggen, hij stootte mij al voor het hoofd met een belachelijk laag bod. Ook hier dient uw makelaar aan proberen te voelen hoe de kandidaat-koper hier in zit. Ook hier dient u uw reactie en strategie dan op af te stemmen.

Laat u echter niet leidden door emotie, maar beter is het om de emotie van de kandidaat-koper proberen aan te voelen. Hiermee kunt u de onderhandeling beter onder controle houden en mogelijk ook op een betere koopsom uitkomen.

Sommige kandidaat-kopers zijn geduchte “pokeraars” en zijn zeer bedreven in het bluffen. Deze kandidaten beginnen vaak ook met een heel laag bod en geven al direct aan dat er niet veel ruimte in hun voorstel zit. Deze kandidaat-kopers kopen echter ook een woning omdat zij deze graag willen hebben. En ook bij “pokeraars” komt dus emotie kijken.

Naast de “pokeraars” is er ook een categorie genaamd “toneelspelers”. Tijdens de onderhandelingen over de prijs van de woning geven zij vaak aan dat als er niet aan hun prijs tegemoet kan worden gekomen, dat zij met een andere woning verder zullen gaan. Laat u hierdoor niet direct van de wijs brengen. Dit is vaak onderdeel van het spel.

Zo ook bij de spannende laatste stappen in de onderhandeling. Dan komt het er helemaal op aan. Op het moment dat een kandidaat-koper een eindvoorstel heeft gedaan en u ook. Laat u dan niet verleiden om bijvoorbeeld het verschil te delen. Als u alsnog een ander eindbod doet maakt u dit in de onderhandeling niet geloofwaardig en geeft dit voeding aan een kandidaat-koper en om te proberen een nog lagere prijs te bedingen. Een eindvoorstel is dus ook echt een eindvoorstel.

6 juni 2017

De onderhandeling

U heeft uw woning al enige tijd te koop staan en er zijn wel al wat bezichtigingen geweest, maar niemand heeft nog serieuze belangstelling getoond voor uw woning. Vorige week is een nieuwe bezichtiging geweest en u heeft van uw makelaar begrepen dat de kandidaat toch wel serieuze belangstelling heeft.

Nu begint het toch wel spannend te worden. Gaat de kandidaat-koper een voorstel doen of niet? Misschien doet de kandidaat een belachelijk laag voorstel om te kijken hoe u daar op zal reageren. Zou de kandidaat-koper weten dat u wel heel graag uw woning wil verkopen?

De onderhandeling is één van de belangrijkste onderdelen van de verkoop van uw woning. Het gaat namelijk om veel geld. Voor een makelaar gaat het vaak maar om een (klein) percentage aan provisie bij de verkoop van een woning, maar voor u als verkoper gaat het vaak om (vele) tienduizenden euro’s. Vaak probeert een koper informatie los te krijgen van een verkopend makelaar, zodat deze al weet wat de uiterste prijs is van een woning. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat uw makelaar de kandidaat-koper al de uiterste prijs laat weten. Tenzij dit gebeurd met uw toestemming. Het is dus goed opletten, wat u uw makelaar in vertrouwen verteld.

Soms wordt dit spel ook gespeeld tussen een verkopend makelaar en een aankopend makelaar: zulke gesprekken gaan vaak als volgt. “waar wil jouw klant heen met de prijs?”, “mijn klant wil op € 275.000,- uitkomen”, “kun jij jouw klant niet naar € 270.000,- praten, dan hebben we een deal”. Op het moment dat uw makelaar zich laat verleiden om hierin mee te gaan, geeft hij eigenlijk al toe in de prijs en ook in de onderhandelingen. Deze manier van onderhandelen is natuurlijk ook niet echt onderhandelen, maar eerder een vorm van “handje klap”.

Met slimme onderhandelingstechnieken komt u wel goed beslagen ten ijs. Onderhandelen is ook uzelf kennen en weten hoe u zult reageren als bijvoorbeeld een kandidaat-koper op uw tenen gaat staan (niet letterlijk). Er zijn verschillende onderhandelingsstijlen, waaronder een coöperatieve stijl, een vechtende en volhardende stijl. Welke u het beste past hangt voor een groot deel af van uw karakter. Er is ook geen stijl die beter werkt, dit hangt namelijk voornamelijk af van de partij waar u mee in onderhandeling bent.

Vaak is het belangrijk dat u zich kunt aanpassen aan de partij waar u mee in onderhandeling bent. Flexibiliteit is derhalve belangrijk. Ook belangrijk is het om te praten in plaats van per mail te onderhandelen. Uit een mail is namelijk nagenoeg geen emotie te herkennen bij de koper. Het toevoegen van een emoticon voor de jeugdigen onder ons, doet het net niet helemaal. Een non-verbale ontmoeting zou nog beter zijn, doch dit is de laatste jaren minder gebruikelijk.

Belangrijk is het om uw onderhandelingsstrategie met uw makelaar door te nemen en alvast te anticiperen op de mogelijke biedingen. En gelijk hebben is niet altijd gelijk krijgen. Onderhandelen is zeker niet het recht van de “sterkste”..

Wellicht dat u van tevoren een cursus kunt volgen in het gebruiken van succesvolle onderhandelingsstrategieën, maar deze cursussen zijn best prijzig. Al kunt u daar misschien weer over onderhandelen.

9 mei 2017

Kunnen kopers door uw “rommel” heen kijken?

U wil graag uw woning verkopen. Vervolgens denkt u, hoe kan ik dat nu het beste aanpakken? U maait het gras en stofzuigt een keer en laat de kopers dan maar komen kijken.

Maar is dit wel zo makkelijk? Soms wel, maar vaak ook niet. Op televisie ziet u veel programma’s, waarin een woning helemaal wordt opgeknapt en/of gestyled, voordat deze te koop wordt gezet. Dat is toch flauwekul allemaal, denkt u! Zo flauw is die “kul” nu juist wel. Kunnen aspirant kopers wel echt door uw “rommel” heen kijken? Veel van de spullen in uw woning zijn namelijk heel persoonlijk. Wie vindt bijvoorbeeld de opgezette dieren in uw woonkamer leuk…?

Deze persoonlijke dingen maken het voor een aspirant koper vaak moeilijker om zichzelf er te zien wonen. Mocht in uw geval de aspirant koper toevallig een jager zijn, dan maakt u wellicht juist meer kans. Maar ja, hoe groot is die kans.

En om dit laatste gaat het nu juist. U moet uw woning gevoelsmatig geschikt maken voor een zo breed mogelijk publiek. En dit doet u door uw woning zo neutraal mogelijk te presenteren en hierdoor de kans op verkoop zo groot mogelijk te maken.

Naast de styling van uw woning zijn ook de foto’s, 360 graden foto’s en video’s heel belangrijk. De aspirant koper is namelijk vooral visueel ingesteld. En als de plaatjes van uw woning niet spreken, dan komt de koper ook niet kijken. Het is dan ook aan te bevelen om de foto’s van uw woning te laten maken door een kundige fotograaf. De laatste jaren wordt er bij de verkoop van een woning ook steeds vaker een professionele fotograaf ingehuurd.

Een professionele fotograaf kan de foto’s na de opname ook verbeteren, zodat deze er op een beeldscherm op de juiste manier “uitspringen”. Ook kan er een groothoeklens worden gebruikt, waardoor de gehele ruimte in een keer in beeld kan worden gebracht. Hetgeen weer een beter overzicht van de ruimte weergeeft.

Het heeft niet ieders voorkeur de foto’s zo te photoshoppen, waardoor uw woning er uitziet als Paleis Noordeinde. Dit terwijl u in uw badkamer in werkelijkheid al zittend op het toilet kunt douchen.

Hierdoor kan een aspirant-koper tijdens een bezichtiging gevoelsmatig worden teleurgesteld. Hetgeen u uiteraard niet wilt. Belangrijk is dat u de combinatie zoekt tussen wat voor de lens komt goed te laten “ogen” en dat het oog van de aspirant koper door de werkelijkheid wordt geprikkeld.

11 april 2017

Misschien wordt u toch nog “rijk”

Stel u komt uit een kleine familie. U heeft één broer en één zus en voor zover u weet nog een paar neefjes en nichtjes. Uw broer is enige jaren terug overleden aan een ernstige ziekte. Het contact met uw zus was niet goed en is na het overlijden van uw broer zelfs helemaal verwaterd. Uw zus is namelijk getrouwd met een volgens u zeer arrogante en rijke ondernemer uit het noorden van het land. En u kon het daarom met die “kwal” van een zwager niet zo goed vinden en u heeft uw zus daardoor dan ook al jaren niet meer gezien of gesproken.

Op een zekere dag krijgt u een telefoontje van een notaris uit het noorden van het land dat uw zus in Groningen is overleden. De notaris nodigt u uit op zijn kantoor en verteld u dat uw zus u heeft aangewezen als executeur van haar nalatenschap. Omdat u al jaren geen contact meer had met uw zus bent u stomverbaasd. De band met uw zus was er wel, maar door de zwager was er geen contact meer met uw zus. Wat moet u dan eigenlijk als executeur? U weet tenslotte heel weinig over de bezittingen van uw zus. U begrijpt van de notaris dat uw zwager een paar jaar daarvoor al is overleden.

U krijgt vervolgens meer informatie van de notaris over uw zus en gaat vervolgens ook de financiën van uw zus na. U bent er inmiddels achter dat uw zus een eigen woning had, welke u als executeur kunt verkopen. Dit is namelijk vaak makkelijk traceerbaar. U kunt echter weinig informatie vinden over haar verdere financiële situatie. Wel de normale lopende betaalrekeningen met wat kleine tegoeden, maar verder niets. U heeft echter toch het sterke vermoeden dat er toch nog wel iets over zal zijn van de bezittingen van uw “arrogante en rijke” zwager.

Het kan zijn dat er tegoeden zijn op bankrekeningen, welke meerdere jaren niet zijn gebruikt. Dit noemt men de zogenaamde “slapende tegoeden”. Maar ja, hoe komt u hier achter, als u niet weet waar u moet zoeken.

Als u als executeur belast bent met de afhandeling van een erfenis en u heeft geen goed beeld van de bankrekeningen van de overledene, dan kunt u een navraagverzoek indienen bij www.slapendetegoeden.nl. Op de website van slapendetegoeden.nl kunt u in één keer bij alle aangesloten banken een verzoek indienen om het bestaan van zulke rekeningen voor u uit te laten zoeken.

Er zal namelijk toch wel iets van de centen overgebleven zijn van die…

14 maart 2017

Energiebesparing en uw hypotheek

Met duurzame investeringen in uw woonhuis bespaart u op uw energierekening en verhoogt u ook het comfort in uw woning. Daarnaast zullen de investeringen welke u doet in uw woonhuis ook de waarde ervan doen stijgen en spaart u bovendien hiermee het milieu.

Bij meerdere geldverstrekkers is het mogelijk om energiebesparende voorzieningen onder bepaalde voorwaarden via uw hypotheek te financieren.

De maximale lening die u mag afsluiten voor een woning is met ingang van 1 januari 2017 gedaald van 102 % naar 101 % van de waarde van de woning.

Bij het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen (onder bepaalde voorwaarden) mag tot 106 procent (in plaats van 101 procent) van de woningwaarde worden gefinancierd.

Bij uw inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel u maximaal mag lenen, blijven investeringen voor energiebesparing tot maximaal € 9.000,- buiten beschouwing. Dit geldt ook voor woningen met een A++ label of een energieprestatiecoëfficiënt van maximaal 0,6. Voorwaarde is wel dat het bruto jaarinkomen minimaal € 33.000 is. Bij een nul-op-de-meter-woning is dit bedrag € 25.000,-. Ook hierbij is de voorwaarde dat het bruto jaarinkomen minimaal € 33.000,- is. En er moet een energieprestatiegarantie zijn afgegeven voor minimaal tien jaar.

U kunt doorgaans de volgende energiebesparende maatregelen meefinancieren:
– Hr-ketel
– Warmtepomp
– Zonneboiler
– Zonnepanelen
– Spouwmuurisolatie
– Dakisolatie
– Vloerisolatie
– Hr++ beglazing

Uw bank zal altijd controleren of u het hypotheekbedrag ook daadwerkelijk besteedt aan de energiebesparende maatregelen.

14 februari 2017

Heeft u bedenktijd bij (ver)koop woning

Bij de aankoop van een woning heeft een koper na ondertekening van de koopovereenkomst een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Deze regel is vastgelegd in de wet koop onroerende zaken welke is ingegaan op 1 september 2003.

Deze wet schrijft voor dat indien u als koper (consument), zoals de wet het omschrijft “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”, een woning koopt. Een andere regel in deze wet zegt dat de overeenkomst schriftelijk moet worden gesloten.

Het is sindsdien dan ook verplicht dat bij de verkoop van een woning deze overeenkomst schriftelijk (schriftelijkheidsvereiste) wordt vastgelegd. Betekent dit dan ook dat een mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig is?

Inmiddels zijn er in de afgelopen jaren al verschillende procedures tussen partijen over gevoerd. Zo heeft een rechter op een zeker moment duidelijk moeten maken dat de schriftelijkheidseis ook een zogenaamde “vormvereiste” is. Deze uitspraak had dan ook behoorlijke consequenties.

Artikel 3:39 BW bepaalt namelijk dat in het geval dat niet aan een “vormvereiste” is voldaan – dus dat de overeenkomst ten onrechte niet schriftelijk is aangegaan, de overeenkomst nietig is.

Er zijn 3 situaties mogelijk:
situatie 1: zowel koper als verkoper zijn particulier. Zolang er geen door beide partijen getekende overeenkomst is, zijn beide partijen niet aan elkaar gebonden.
situatie 2: koper is particulier en de verkoper is een professional. De koper kan dan een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkoper niet.
situatie 3: zowel verkoper als koper zijn een professional. Beide kunnen geen beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge overeenkomst bindt de verkoper en koper.

Als de koopovereenkomst inmiddels is ondertekend en u valt in situatie 1 of 2 en u bent “een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”, dan heeft u na ondertekening van de overeenkomst zoals eerder aangegeven een bedenktijd van 3 dagen. Deze bedenktijd gaat in een dag nadat een door beide partijen ondertekende overeenkomst door koper is ontvangen. De bedenktijd geldt namelijk alleen voor de koper en duurt minimaal 3 dagen. Let op: de bedenktijd kan langer duren in verband met weekenden en/of feestdagen. Hierbij is de Algemene Termijnwet van toepassing. In de koopovereenkomst mag de verkoper of zijn makelaar van dit wettelijke vereiste niet afwijken. Een makelaar zou hier natuurlijk het liefst 3 minuten van maken, maar dit is nu eenmaal niet rechtsgeldig. Zorg er wel voor dat de ontbindingsverklaring de verkoper (en diens makelaar) vóór het verstrijken van de bedenktijd bereikt. Doe dit bij voorkeur schriftelijk, om discussies te voorkomen. U hoeft geen reden voor de ontbinding op te geven.

17 januari 2017

Strookje grond van de gemeente bijkopen, waar moet u op letten?

De gemeente is veelal eigenaar van stukken grond in uw gemeente. Soms kunt u een dergelijk stuk grond van de gemeente kopen. Waar moet u in zo’n geval op letten. U wilt tenslotte de gemeente niet nog “rijker” maken.

We hebben het in dit artikel over stroken grond met een beperkte omvang (tot circa een paar honderd vierkante meter), deze stroken zijn veelal bedoeld voor de uitoefening van gemeentelijke taken.

U kunt een verzoek indienen bij de gemeente om een dergelijke groen- of reststrook te kopen. Kijkt u op de website van uw gemeente hoe u een dergelijk verzoek kunt indienen. De gemeente bepaalt zelf of en hoe zij de grond verkoopt. Dit kan bijvoorbeeld door middel van inschrijving, loting of door u een bod te laten doen. In veel gemeenten zijn de prijzen per m2 ook reeds vastgesteld. Let op: in sommige gevallen kan het zijn dat een andere overheid, bijvoorbeeld het rijk of de provincie eigenaar is. Ook kan een woningstichting eigenaar zijn van een groen- of reststrook. In de laatste gevallen dient u dan met de desbetreffende eigenaar contact op te nemen.

Overwegingen gemeente
De gemeente zal na uw aanvraag bekijken of het voor de gemeente van belang is dat de groen- of reststrook zal moeten blijven of niet. In sommige gevallen is dit namelijk voor de gemeente niet wenselijk.

Let op: onder veel groen- of reststroken liggen kabels, leidingen en/of riolering. Het is van belang voor de gemeente dat deze bereikbaar blijft. Bij een eigendomssituatie heeft een gemeente deze waarborg wel. In sommige gevallen wil de gemeente dan wel overgaan tot verhuur van een groen- of reststrook, met de voorwaarde voor toegang voor onderhoud en in geval van calamiteiten.

Privaatrechtelijk
Om te kunnen bouwen op een dergelijk perceel zult u de eigenaar van het perceel moeten worden of een opstal- of erfpachtrecht moeten hebben gevestigd op het perceel.

Publiekrechtelijk
Publiekrechtelijk ligt het vast of er op een perceel gebouwd mag worden of niet. Ook zal de gemeente moeten beoordelen of een nieuwe functie van bijvoorbeeld tuin of bedrijfsperceel past binnen het huidige bestemmingsplan.

Bodemverontreiniging
Voordat u tot aankoop overgaat wilt u natuurlijk weten of de bodem verontreinigd is. De verkoper moet u hierover informeren. Afhankelijk van de situatie is een bodemonderzoek te adviseren.

20 december 2016

Wat gaat er in 2017 in de woningmarkt veranderen?

In 2017 gaat er in de woningmarkt weer het nodige veranderen. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Hypotheek lening versus de waarde van de woning (loan to value)
Wat kunt u maximaal lenen in relatie tot de marktwaarde van de aan te kopen woning.
Dit jaar had u nog de mogelijkheid om 102% van de waarde van de woning te lenen. Per 1 januari 2017 wordt deze verlaagd naar 101%.

Maximale hypotheekrente aftrek daalt van 50,5% naar 50%
Per 1 januari 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5% punt. Deze daling treft alleen huiseigenaren welke in de hoogste belastingschijf zitten.

Nationale hypotheekgarantie kostengrens
Met ingang van 1 januari 2017 geldt een nieuwe methodiek rondom de NHG-kostengrens. De kostengrens wordt dan bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom (gepubliceerd door het Kadaster) vermeerderd met de wettelijk toegestane LTV (loan to value): 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% met EBV. Dit betekent dat er vanaf 1 januari 2017 twee kostengrenzen van toepassing zijn te weten:
– voor leningen zonder EBV is de NHG-kostengrens € 247.450.
– voor leningen met EBV is de NHG-kostengrens € 259.700.
Voor meer informatie kijk op www.nhg.nl

Inkomen partner bij hypotheekaanvraag
Thans wordt het inkomen van de partner bij een hypotheekaanvraag voor 50% meegeteld. Vanaf 1 januari 2017 wordt dit percentage verhoogt naar 60%.

Starterslening wordt aangepast
Sinds 2013 zijn aflossingsvrije hypotheken niet meer toegestaan. Voor startersleningen werd echter een uitzondering gemaakt. Vanaf 1 januari 2017 geldt echter ook voor startersleningen een verplichte annuïtaire of lineaire aflossing. Voor dit type leningen wordt een combinatielening geïntroduceerd. Voor meer informatie kijk op
www.svn.nl/particulieren/lening/starterslening.

Schenkingsvrijstelling omhoog naar € 100.000,-
Met ingang van 1 januari 2017 wordt de eenmalige schenkingsvrijstelling verhoogt van
€ 53.016 naar € 100.000,-. De schenking moet worden gebruikt voor:
– de aankoop van een eigen woning;
– de aflossing van een restschuld van de eigen woning die na 28 oktober 2012 is ontstaan;
– de (gedeeltelijke) aflossing van een eigen woningschuld;
– een aanbetaling op een eigen woning in aanbouw;
– de kosten van verbetering of onderhoud van de eigen woning;
– de afkoop van een recht van erfpacht, opstal of beklemming.

Verplicht minimumbedrag in onderhoudsfonds van Verenigingen van Eigenaren
Een Vereniging van Eigenaren is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjaren onderhoudsplan of 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. De ministerraad heeft ingestemd met dit voorstel van de minister en het streven is om het wetsvoorstel op 1 januari 2017 in werking te laten treden.

21 november 2016

Uw buurman gaat (ver)bouwen, bent u hiervan op de hoogte?

U verbouwt al enige jaren in uw achtertuin uw aardbeien. Maar hoe weet u of uw buurman niet van plan is een enorm grote garage in zijn achtertuin te bouwen,
waardoor uw aardbeienplanten geen zon meer krijgen.

Hierdoor moet u mogelijk stoppen met het verbouwen van aardbeien. U komt nog niet om van de honger, maar uw aardbeien zijn toch best lekker.

U wilt dus niet plotseling voor een dergelijke onaangename verrassing komen te staan, waarbij u door een bouwwerk van uw buurman geen aardbeien kunt verbouwen.

Maar als uw buurman het niet zelf komt vertellen, hoe weet u dan of uw buurman wil gaan (ver)bouwen.

In beginsel is hier de Algemene Wet Bestuursrecht van belang.

Hierin staat dat een bestuursorgaan (gemeenten, provincies en waterschappen) een (ontwerp)besluit moet publiceren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze. Voor dit laatste moet u juist opletten. Een kennisgeving via het internet is zo’n andere geschikte wijze.

In de Algemene Wet Bestuursrecht staat wel dat een kennisgeving op ten minste één niet-elektronische, geschikte wijze moet plaatsvinden. Een bestuursorgaan mag dus wel een kennisgeving publiceren via de website, maar moet daarnaast ook nog publiceren in minimaal één krant. Althans dit is de hoofdregel.

Hier is echter wel een uitzondering op. Als in een wettelijk voorschrift, zoals een verordening, staat dat kennisgeving uitsluitend langs elektronische weg plaatsvindt, dan geldt die verplichting tot een publicatie in een krant niet.

Als uw gemeente zo’n verordening heeft hoeven zij dus niets in een krant te publiceren.

Het is dus verstandig voor uw aardbeienplanten om op de hoogte te blijven van wat er in uw omgeving gebeurt en dit te controleren en u aan te melden op www.overheid.nl.

Op www.overheid.nl kunt u zich abonneren op meldingen over uw omgeving. Controleert u wel of uw gemeente en/of provincie hierbij is aangesloten.

Ook kunt u zich mogelijk abonneren op de website van uw eigen gemeente of provincie.

25 oktober 2016

Verkoop van de voormalig echtelijke woning?

Stel u bent al enige tijd gescheiden, maar woont nog wel in de voormalig echtelijke woning. U en uw ex-vrouw hebben deze woning enige jaren terug samen gekocht. Helaas bleek uw relatie niet bestand tegen de nieuwe woning en uw relatie liep korte tijd na aankoop dan ook op de klippen.

Zonder destijds al teveel ruzie te willen maken werd besloten dat u voorlopig in de woning mocht blijven wonen.
Na een paar jaar laat uw ex-vrouw echter weten de woning toch te willen verkopen.

U woont er met veel plezier en betaald ook de kosten voor de woning. U heeft dus eigenlijk niet zoveel zin om de woning te verkopen. Uw ex-vrouw laat u weten hier geen boodschap aan te hebben en de woning toch te willen verkopen.

Uw ex-vrouw geeft u nog de mogelijkheid om haar uit te kopen, maar uw financiële situatie geeft u thans helaas niet de mogelijkheid om de financiering te verkrijgen.

Om de woning te kunnen verkopen zal uw ex-vrouw toch uw toestemming moeten hebben, toch?

Om de woning te kunnen verkopen is in principe toestemming van beide benodigd. Maar wat nu als één van hen niet wil meewerken.

Vaak is er al een verslechterde communicatie tussen de ex-partners, waardoor het zoeken naar een oplossing lastig is.

Indien één van de partners toch de woning wil verkopen en de ander blijft weigerachtig kan er vervangende toestemming worden gevraagd aan de rechter. Hierdoor kan u ook zonder toestemming van uw ex-partner de woning verkopen.

Als een ex-partner ook nog in de woning verblijft, kan er tevens een verzoek (machtiging) worden ingediend om de woning te laten ontruimen.

Er zijn gezelligere manieren om dit samen op te lossen.

27 september 2016

Hinder of overlast van uw (rokende) buurman?

U woont al enige jaren met veel plezier in uw woning. Sinds een paar maanden heeft u een nieuwe buurman die graag rookt. En dan meer specifiek in de volksmond het roken van een “joint”. Dit kan heel ontspannend werken zo’n “joint”, maar niet voor iedereen.

U kunt natuurlijk ook al uw ramen en deuren dicht houden of deze zelfs dicht kitten, maar dan krijgt u het weer Spaans benauwd. Dit is dan ook geen goede oplossing.

Wat zijn nu uw rechten met betrekking tot de stankoverlast van uw een rokende buurman?

Uw rechten staan in het Burgerlijk Wetboek 5 artikel 37: ‘de eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht door het ontnemen van steun’.

Of er sprake is van onrechtmatige hinder over overlast is moeilijk op grond van artikel 37 van Boek 5 BW in te schatten. Wat voor de één hinder of overlast is, is voor de ander als vanzelfsprekend. De kans dat u dit als vanzelfsprekend gaat zien, neemt wel toe na het roken van een “joint”.
Pas wanneer de hinder van uw buurman dermate ernstige vormen aanneemt dat dit naar algemene maatschappelijke normen onaanvaardbaar is, kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder en kunt u eventueel hiertegen optreden door naar de rechter te stappen.

Een probleem is dan wel dat wanneer u de rechter inschakelt, dat u moet bewijzen dat er sprake is van hinder dan wel overlast en dat deze de normale normen te buiten gaat en dus onrechtmatig is. Het is dus zaak dat u een goed papieren dossier opbouwt van de hinder dan wel overlast. De laatste jaren is het ook makkelijker om foto’s en/of video’s te maken van de hinder of overlast. Voor de overlast van uw (rokende) buurman is er wellicht een geur app. op uw mobiel beschikbaar.

Ook is het verstandig om in uw directe omgeving te praten met andere buren of deze ook hinder of overlast hebben van uw buurman. Wanneer er meerdere buren hinder of overlast hebben, dan zal dat zeker door de rechter sneller worden aangenomen.

5 augustus 2016

Wat is nu precies een makelaar?

Een letterlijke definitie van het woord makelaar is: een tussenpersoon die zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste dienstbetrekking staat.

Het woord makelaar verwijst naar een eeuwenoud beroep. In de middeleeuwen kenden handelssteden met een stapelmarkt makelaars die de transacties tussen koper en verkoper tot stand brachten. In Nederland levert de stad Dordrecht het oudst bekende voorbeeld van de uitoefening van de makelaardij. In het jaar 1284 verleende Graaf Floris de Vijfde de stad Dordrecht een privilege waarin hij beloofde aan niemand het recht te zullen verlenen om binnen Dordrecht te mogen makelen. Tenzij het om een Dordtse poorter zou gaan die een “goet man” zou zijn en de baljuw ermee in zou stemmen. Korte tijd later, in 1291, verleende een Dordtse stadskeur aan iedere Dordtse poorter het recht te makelen. Oorspronkelijk functioneerde de makelaardij vooral op het terrein van de handel in producten die van en naar elders werden aan- en afgevoerd. De oudst bekende stadskeur waaruit het makelen in onroerend goed blijkt, is de Amsterdamse keur uit 1563. In Amsterdam staat nog altijd ‘t Makelaers Comptoir (het makelaarskantoor), een 17e-eeuws gildehuis aan de Nieuwezijds Voorburgwal 75, op de hoek met de steeg Nieuwe Nieuwstraat. Het is een van de weinige nog bestaande gildehuizen van de stad. Men was vroeger in het bezit van makelaarsstokjes of -stafjes om de vakbekwaamheid te kunnen aantonen.

Een makelaar in onroerend goed bemiddelt bij de koop en verkoop, huur en verhuur van woonhuizen, bedrijfsruimte en ander onroerend goed.

Het grootste deel van zijn of haar werk bestaat uit het zoeken van een geschikte partij om de onroerende zaak mee te kunnen verhandelen. De makelaar is dus een tussenpersoon en is werkzaam krachtens een bemiddelingsopdracht voor een opdrachtgever.

De laatste jaren wordt de makelaardij sterk beïnvloed door de opkomst van het internet en internetmakelaars. Dit biedt consumenten veel nieuwe mogelijkheden om hun woning te zoeken en aan te bieden.

11 juli 2016

Last van een (niet) goed rokende schoorsteen?

U heeft een woning gekocht en gaat hier met veel plezier wonen en tegen de winter wilt u de open haard eens lekker flink opstoken. Het blijkt echter dat de rook niet alleen uit de schoorsteen komt, maar ook in de slaapkamers. Niet helemaal de bedoeling zou u zeggen.
Wat blijkt: de open haard is niet te gebruiken als hout gestookte haard. Wordt door het niet goed functioneren van de open haard in de woning niet voldaan aan het conformiteitsvereiste ex artikel 7:17 BW?

Wat is nu precies een non conformiteitsbeginsel: de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijze bekend kon zijn.

Het gebruik van de open haard leidde in uw woning tot rookontwikkeling en geuroverlast in de slaapkamers op de eerste verdieping. Tijdens de bezichtiging had de verkoper u wel geïnformeerd dat de open haard niet gebruikt kon worden. De verkoper gebruikte de open haard zelf dan ook als televisiekast. De televisie kan uiteraard ook gaan roken, maar toch… Behoort het functioneren van de open haard dan niet tot een normaal gebruik van de woning?
Uiteindelijk wordt u het hier met de verkoper niet over eens en u legt het probleem voor aan de rechtbank.

De kantonrechter is van mening dat het feit dat de open haard niet goed functioneert het normale gebruik van de woning niet belemmerd, ook omdat in de woning tevens centrale verwarming aanwezig is.

Verder staat het volgens de kantonrechter voldoende vast dat de verkopers voldaan hebben aan hun mededelingsplicht door te vermelden dat de open haard niet gebruikt kon worden en zij deze zelf in gebruik hadden als televisiekast.

Nu u als koper wist dat er sprake was van gebreken aan de open haard, had u nader onderzoek moeten verrichten. De conclusie van de rechter is dat u niet heeft voldaan aan uw onderzoeksplicht, omdat de verkopers hadden aangegeven dat er sprake is van gebreken aan de open haard en u verder heeft nagelaten verder onderzoek te verrichten. De verkopers zijn dus niet aansprakelijk voor enige schade. Het is dus goed opletten met uw onderzoeksplicht, zeker bij (niet) goed rokende schoorstenen.

13 juni 2016

Hypotheekrente historisch laag

Het zal u wellicht in de media niet zijn ontgaan. De afgelopen tijd hebben verschillende hypotheekbanken de rente voor een hypothecaire lening verlaagd. De hypotheekrentes zijn momenteel dan ook historisch laag.
Recent heeft een bank haar hypotheekrente zelfs verlaagd naar een percentage, welke onder de 1% ligt. Misschien dat de consument er in de toekomst zelfs geld bij krijgt.

Nu de rente zo laag staat is het natuurlijk enorm aantrekkelijk om een nieuwe hypotheek af te sluiten en een nieuwe woning te kopen. Dit is ook één van de voornaamste redenen dat de koopwoningmarkt op dit moment weer zo aantrekt. Geld lenen is namelijk spotgoedkoop.

Maar hoe zit het met de toekomstige ontwikkeling van de hypotheekrente. Blijft de rentestand zo laag, of bestaat er ook een kans dat deze weer zal stijgen. Precieze voorspellingen hierover zijn lastig te maken.

Het is daarom wel goed om na te denken over welke hypotheek en de daarbij behorende rente bij u past.

Wat is momenteel uw gezinssituatie, heeft u plannen voor gezinsuitbreiding en hoe zit het met de ontwikkelingen in uw werksituatie. Er zijn veel zaken waar u rekening mee kunt houden.

Door de overheid is eerder al besloten dat de maximale hypotheekrenteaftrek terug zou gaan van 52% in 2013 naar 38% in 2041.

Kort geleden herhaalde Klaas Knot de president van De Nederlandsche Bank ook nog zijn uitspraak dat mensen niet meer dan 90% van de woningwaarde zouden mogen lenen.

Een aantal onzekere factoren voor de toekomst dus.
Met de huidige stand van de hypotheekrente is het niettemin een goed moment om een woning te kopen, maar houdt u hiermee rekening met het afsluiten van een hypotheek.

11 mei 2016

Verruiming openbaarheid waarde Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde)

Op 9 december 2015 is het wetsvoorstel om de WOZ-waarden van woningen openbaar te maken aangenomen.

De wetswijziging waardoor de WOZ-waarden van woningen openbaar worden, treedt per 1 oktober 2016 in werking.
Een ieder kan dan op verzoek per 1 oktober 2016 de WOZ-waarde opvragen van een woning.

In 2013 heeft de overheid al gekozen voor het openbaar maken van de WOZ-waarde van woningen. De inwerkingtreding hiervan was echter afhankelijk van een “voldoende substantiële vulling” van de LV WOZ. Daarvan is sprake als circa 70% van alle objecten opgenomen zijn, verdeeld over een representatief aantal gemeenten. Volgens de huidige inschatting, zal op 1 oktober 2016 80% van alle objecten zijn opgenomen in de LV WOZ.

Bedoeling van de overheid hiermee is de transparantie en acceptatie van WOZ-waarden te verhogen.

Via een WOZ-viewer (loket) zullen de WOZ-waarden van woningen vanaf waardepeildatum 1 januari 2015 zichtbaar zijn. De WOZ-viewer ontvangt deze WOZ-waarden uit de Landelijke Voorziening WOZ.

Op dit moment zijn gemeenten bezig hun Basisregistratie WOZ aan te sluiten op deze Landelijke Voorziening WOZ.

Via dit loket kunnen belangstellenden straks van een woning met bijvoorbeeld een adres, postcode en huisnummer de bijbehorende WOZ-waarde opvragen. Dus als u nieuwsgierig bent naar de WOZ-waarde van de woning van uw buren, dan kan dat.

De verwachting is dat burgers de WOZ-waarden bij het loket gratis kunnen opvragen, doch dit zou natuurlijk nog kunnen wijzigen.

13 april 2016

Appartementsrechten en een slapende Vereniging van Eigenaars

Stel u heeft een appartementsrecht gekocht. Dit wordt in de volksmond ook wel een flat genoemd.

Maar wat betekent dit nu eigenlijk? Als een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht worden, moet er een Vereniging van Eigenaars worden opgericht. De koper van een appartementsrecht wordt namelijk mede-eigenaar van de grond en mede-eigenaar van het gebouw dat op die grond staat en koopt bovendien het exclusieve recht om een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement). De grond en het gebouw hebben dus meerdere eigenaren.

Die eigenaren gezamenlijk vormen van rechtswege de Vereniging van Eigenaars. Dit betekent dat men door de koop van het appartement automatisch lid wordt van de Vereniging van Eigenaars en dus niet dit lidmaatschap kan weigeren of opzeggen. Ook al zou u geen lid willen worden van deze “club”, dan moet u dat toch.
De Vereniging van Eigenaars is er om de gemeenschappelijke belangen van de individuele eigenaren van de appartementsrechten te behartigen. De Vereniging van Eigenaars is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke onderdelen van een gebouw. Voorbeelden hiervan zijn het trappenhuis, het dak, de lift, de gevels, fundering en eventuele technische installaties. De Vereniging van Eigenaars zorgt voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De Vereniging van Eigenaars, deelt de gezamenlijke kosten en beheert de financiële administratie van de Vereniging van Eigenaars.

Soms is een Vereniging van Eigenaars slapend. U zult denken wat een ongezellige vereniging is dat dan. Dit houdt in dat er door de Vereniging van Eigenaars geen vergaderingen worden gehouden en dus ook geen besluiten kunnen worden genomen over (groot) onderhoud aan het gebouw. Iedere eigenaar zal naar alle waarschijnlijkheid wel zijn eigen appartement onderhouden, maar het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw wordt hiermee verwaarloosd. Geld sparen voor het gezamenlijk onderhoud binnen een Vereniging van Eigenaars is zelfs sinds 1 mei 2008 door de overheid verplicht. Hier is echter nagenoeg geen controle op.

Bij de aankoop van een appartementsrecht is het dus wel opletten geblazen. Ook al houden de eigenaren van de appartementsrechten jaarlijks een gezellige barbecue, dat wil niet zeggen dat de Vereniging van Eigenaars actief is.

Een dergelijke Vereniging van Eigenaars kan ruw worden wakker geschud door de gemeente voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud aan het gebouw. De gemeente kan de eigenaren namelijk aanschrijven voor het achterstallig onderhoud aan het gebouw. Wanneer de Vereniging van Eigenaars toch ongezellig blijft en na een aanschrijving van de gemeente nog steeds niet in actie komt, kan de gemeente dit onderhoud zelf laten uitvoeren en de kosten op de Vereniging van Eigenaars verhalen. Informeer dus altijd naar de situatie van de Vereniging van Eigenaars bij de aankoop van een appartementsrecht (flat).

16 maart 2016

Burenrecht: hoe zit het nu met die takken van de buren?

Nederland is een dichtbevolkt land en binnenkort hebben we maar liefst 17 miljoen inwoners. Gezellig druk zou u zeggen. Ook staan de woningen in Nederland veelal dicht op elkaar. De bewoners van deze woningen hebben als gevolg hiervan soms plezier van elkaar, maar ook soms last van elkaar.
Dit laatste kan tot meningsverschillen of zelfs conflicten leiden. Daarom geeft de wet daarvoor een richtsnoer en bepaalt zij welke regels de buren in hun onderlinge verhouding jegens elkaar in acht hebben te nemen. Die regels zijn te vinden in het ‘Burenrecht’.
De regels van burenrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek, in de paragraaf bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven (artikel 5:37 t/m 5:59 BW) kunt u deze vinden.
De bepalingen in het Burgerlijk Wetboek zijn van regelend recht, wat betekent dat de eigenaars van twee naburige erven mogen afwijken van wat er in de wet staat. Dit kunnen zij doen door een overeenkomst met elkaar te sluiten. Ook is het mogelijk dat de ene buurman ten gunste van de andere buurman een erfdienstbaarheid of een ander recht vestigt. Voor dit laatste dient een notaris te worden ingeschakeld.

In beginsel zijn de regels bedoeld voor eigenaars, doch veel van de regels van het burenrecht gelden ook voor huurders. Wat wordt er precies in het burenrecht geregeld?

– Erfgrens en erfafscheiding
– Beplantingen bij de grens
– Vensters, balkons en overbouw
– Water en waterloop
– Noodrechten op, boven of onder het erf van de buurman
– Mandeligheid (gemeenschappelijke muur, haag of hek)

We gaan vandaag in op het onderdeel ‘beplantingen bij de grens’. Want wat als de bomen en/of struiken van de buurman u echt gek maken?

Bomen mogen niet binnen een afstand van 2 meter tot aan de perceelgrens met uw buren geplant staan. Voor heesters en heggen geldt een minimale afstand van 0,5 meter. De afstand wordt gemeten vanaf het midden van de voet van de boom tot aan de gemeenschappelijke scheidslijn (perceelgrens).

De takken van de bomen en struiken van uw buurman, die over de erfgrens heen hangen, mag u zelf snoeien en verwijderen tot aan de erfgrens. Ook de onder de erfgrens doorschietende wortels mag u verwijderen. Vóórdat u dit doet, dient u uw buurman wel eerst in kennis te stellen van het overhangen van de takken en doorschieten van wortels. Geeft uw buurman geen gehoor aan uw verzoek om de overhangende takken en doorschietende wortels te verwijderen, dan mag u dit zelf doen. De kosten daarvan kunt u niet aan uw buurman in rekening brengen.

U kunt de buurman daar ook in een formele brief op wijzen. Staan er binnen deze twee meter wel hoog opschietende bomen, heggen of struiken (halve meter), dan kunt u desnoods in rechte eisen dat uw buurman op diens kosten de bomen, struiken en / of heggen volledig verwijdert. Dit is echter niet meer mogelijk als de bomen of struiken er al meer dan twintig jaar staan. Uw vordering om verwijdering te eisen is dan namelijk verjaard. Maar ook dan kan de rechter nog wel een schadeloosstelling aan u toekennen.

Mogelijk dat u met een barbecue samen met uw buren meer kunt bereiken.

17 februari 2016

Waar loopt nu precies de erfgrens?

Het komt vaak voor dat buren ruzie hebben over de erfgrens bij hun woning. Soms heeft een buurman zelfs zijn hek of schutting op de grond van de andere buurman geplaatst. Soms bewust en soms onbewust. En soms leidt dit tot gezellige situaties en soms tot minder gezellige situaties.

Maar hoe zit het nu precies als het gaat om verjaring van het in het bezit nemen van een stuk grond. Iemand kan namelijk vorderen dat hij rechthebbende is geworden van een stuk grond door middel van verjaring. Voor verjaring is zowel onder het oude (het tot 1 januari 1992 geldende) als het huidige recht onafgebroken bezit gedurende een bepaalde periode vereist.

Voor verkrijging van de grond is in eerste instantie inbezitneming van de grond vereist. Er moet dan sprake zijn van dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar van de grond te zijn.

Verjaring te goeder trouw of niet te goeder trouw
Om de verjaringstermijn te kunnen bepalen (10 jaar of 20 jaar) moet bekeken worden of de bezitter te goeder trouw is of niet. Is de bezitter te goeder trouw dan geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Is de bezitter niet te goeder trouw bent dan geldt een verjaringstermijn van 20 jaar.

Wat is nu precies te goeder trouw en niet te goeder trouw?
Er is sprake van te goeder trouw indien de bezitter zichzelf als eigenaar van de grond beschouwt en zich redelijkerwijs ook als zodanig mocht beschouwen. Indien de bezitter weet of had behoren te weten dat de grond niet zijn eigendom is dan is de bezitter niet te goeder trouw. Ook als er goede redenen zijn om te twijfelen aan het feit of de bezitter wel de eigenaar is, dan is er ook geen sprake van te goeder trouw.

Hoe kan de bezitter dat bewijzen?
Indien de bezitter zich op het standpunt stelt dat er sprake is van verjaring dan zal hij dit moeten bewijzen. Alleen een verklaring van de bezitter is hiervoor niet voldoende. De bezitter zal dit bijvoorbeeld moeten kunnen bewijzen door middel van verklaringen van buren (andere buurman), familieleden, de vorige bewoners en/of foto’s en video-opnames waaruit blijkt dat de bezitter gedurende 10 jaar, 20 jaar (of langer) de grond in het bezit heeft gehad.

18 januari 2016

Subsidie voor de sanering van asbestdaken

Vanaf 4 januari 2016 is de nieuwe subsidieregeling voor het verwijderen van asbestdaken van kracht.

Voor wie
Deze subsidieregeling is voor particulieren, (agrarische) ondernemingen, non-profit organisaties of overheden. Subsidie kunt u aanvragen wanneer u degene bent die de rekening betaalt voor het verwijderen van het asbestdak.

Hoeveel subsidie kunt u ontvangen
De subsidie bedraagt € 4,50 per m2 verwijderd asbestdak met een maximum van
€ 25.000 per adres. U kunt alleen in aanmerking komen voor de subsidie als de oppervlakte van het geïnventariseerde asbestdak meer dan 35 m2 bedraagt.

Looptijd en indienen subsidieaanvraag
De regeling heeft een looptijd tot en met 31 december 2019. U kunt uw subsidieaanvraag tot 31 december 2019 17.00 uur indienen bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. U kunt uw aanvraag indienen binnen een termijn van zes maanden na de verwijdering van het asbestdak. Voor meer informatie kijk op www.rvo.nl.

Het subsidiebudget
Voor het jaar 2016 is een budget van € 10,- miljoen beschikbaar gesteld. Elk jaar wordt opnieuw dit subsidieplafond vastgesteld. Indien een aanvraag tijdig wordt ingediend, maar het subsidieplafond is reeds bereikt, verschuift de datum van ontvangst naar 1 januari in het daaropvolgende kalenderjaar. De regeling vervalt met ingang van 1 januari 2020. U heeft dus nog even de tijd, maar u weet wat ze zeggen over vroege vogels.

24 december 2015

Hypotheken in 2016: wat verandert er?

Vanaf 1 januari 2016 verandert er weer het een en ander. Men mag dan namelijk minder lenen en de maximale hypotheek voor Nationale Hypotheek Garantie wordt verder verlaagd. Dit houdt dus in dat u meer spaargeld moet inleggen en dat u meer hypotheekrente zal moet betalen. Gelukkig heeft u nog een paar dagen in dit jaar voor de aankoop van een leuke woning.

Minder lenen voor de aankoop van een woning.
Waar u op dit moment nog maximaal 103% van de woningwaarde mag lenen, wordt dat vanaf 1 januari 2016 verlaagd naar maximaal 102%. Nu lijkt één procent misschien niet veel, maar het houdt toch al snel in dat u een paar duizend euro extra zal moeten inleggen. Het geld dat u zelf in moet gaan leggen, is bedoeld voor de kosten die er nog extra bijkomen, zoals: notariskosten, overdrachtsbelasting, kosten voor een bouwkundige keuring enz. Vaak bedragen deze kosten bij elkaar zo’n 3% tot 6% van de koopsom van de woning, wat inhoudt dat u altijd meer betaalt voor een woning dan alleen de koopsom. Voorheen kon u dus tot aan die 3% bovenop de koopsom lenen, maar vanaf volgend jaar kan dat maar tot 2%.

Verlaging grens Nationale Hypotheek Garantie.
Op 1 juli van dit jaar is de kostengrens voor Nationale Hypotheek Garantie al van € 265.000,- verlaagd naar € 245.000,-. Vanaf 1 juli 2016 gaat de maximale hypotheekgrens nog verder omlaag en kunt u nog maar € 225.000,- lenen. De Nationale Hypotheek Garantie gaat er daarnaast ook nog van uit dat 6% van dat bedrag gebruik wordt voor de zogenoemde bijkomstige kosten, waardoor het huis maximaal € 212.264,- mag kosten.

Afbouw hypotheekrenteaftrek.
Sinds 2014 wordt het inkomstenbelastingtarief waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken, jaarlijks met een half procent verminderd.
In 2016 wordt dit percentage verder verlaagd naar 50,5%. Uiteindelijk (in 2040) kan de hypotheekrente tegen een belastingtarief van maximaal 38% worden afgetrokken.

25 november 2015

Een huis kopen met een no-risk clausule

Stel u ziet op een gegeven moment uw droomhuis te koop staan. U maakt een afspraak met de verkopend makelaar om de woning te bezichtigen en denkt daarna, deze woning wil ik hebben. Maar u denkt ook. Ik heb nog een eigen huis, welke verkocht moet worden. Tenzij u natuurlijk huizen verzameld (dit hebben wij makelaars natuurlijk het liefst), kan dit toch een punt worden. U weet natuurlijk ook nog niet precies wat uw huidige woning zal opbrengen. En hoe zit dit financieel als u een nieuwe woning koopt, zonder dat uw eigen woning is verkocht. Een ander punt is natuurlijk ook dat u de nieuwe woning graag wilt kopen en dat u niet het risico wil lopen dat iemand anders de woning voor uw neus weg koopt.

U kunt dan vragen aan de verkopend makelaar of de verkoper van de nieuwe woning de woning wil verkopen met een no-risk clausule.

Wat houdt een no-risk clausule nu precies in? Een no-risk clausule houdt in dat u de nieuwe woning koopt onder de ontbindende voorwaarde dat u de koop kan ontbinden als uw eigen woning niet binnen een nader te bepalen termijn is verkocht. U koopt de nieuwe woning dus eigenlijk onder het voorbehoud dat u uw eigen woning kunt verkopen. Mooi toch zo’n clausule.

Zitten er dan geen “haken en ogen” aan zo’n clausule? Ja, voor zowel de verkoper als de koper.

Voor de verkoper:
De woning is dan wel verkocht, maar met een ontbindende voorwaarde voor de koper. De verkoper heeft derhalve nog geen zekerheid. Een no-risk clausule houdt ook in dat de verkoper door mag gaan met de verkoop van de woning en indien zich er een betere kandidaat-koper aandient, dan heeft de 1e koper de keuze om vaak binnen 48 uur te beslissen of de koop definitief wordt en dus afziet van de ontbindende voorwaarde. De verkoper kan dan verder met koper nummer 2.

Voor de koper:
De woning is dan wel gekocht, maar blijft nog wel te koop staan. U loopt dan toch het risico dat er mogelijk een andere koper komt voor de woning. Ook heeft u dan nog niet uw huidige woning verkocht. U bent met de no-risk clausule wel beschermd dat u de nieuwe woning niet hoeft af te nemen, voordat u uw eigen woning heeft verkocht. U kunt namelijk de koopovereenkomst ontbinden als uw huidige woning nog niet is verkocht.

Koper en verkoper kunnen natuurlijk onderhandelen over hoe de verkoop met de no-risk clausule tot stand komt. U heeft hierin namelijk “contractsvrijheid”.

3 november 2015

Waar moet u op letten bij de aankoop van een appartement

Het kopen van een appartement is net even iets anders als het kopen van een woning. Of beter gezegd een appartementsrecht. Maar wat is nu eigenlijk een appartementsrecht. Een appartementsrecht is een aandeel in de eigendom van een gebouw of grond met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte). Samen met de andere appartementseigenaren bent u dan eigenaar van het gehele appartementengebouw. Daarnaast bent u als eigenaar van rechtswege ook verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars.

De Vereniging van Eigenaars zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

Bij de aankoop van een appartementsrecht moet u dan ook letten op o.a. de volgende zaken:
– Is er een actieve Vereniging van Eigenaars en wat is de periodieke bijdrage. Vraag bij de bestuurder van de Vve de financiële stukken op van de Vereniging van Eigenaars en is de Vve financieel ook gezond.
– Wat is er afgesproken in de splitsingsakte van het gebouw. Welke delen vallen bijvoorbeeld onder de gemeenschappelijkheid en welke niet. In de splitsingsakte staat alle informatie met betrekking tot het gebouw.
– Is het gebouw verzekerd en wat is er precies wel of niet verzekerd.
– Is er een huishoudelijk reglement. Soms is er namelijk zelfs een verbod op het houden van huisdieren.
– Heeft de huidige eigenaar schulden en/of een betalingsachterstand aan de Vereniging van Eigenaars.
– Wat is de onderhoudstoestand van het gebouw. Het kan namelijk zijn dat het dak op korte termijn moet worden vervangen, maar er onvoldoende in kas is bij de Vereniging van Eigenaars. Ook als u een appartement op de begane grond koopt betaald u mee aan bijvoorbeeld het onderhoud en/of vervangen van het dak van het gebouw.
– Is er een Meerjarenonderhoudsplan opgesteld.
– Periodiek wordt er vergaderd door de Vereniging van Eigenaars. Tijdens deze vergaderingen kunnen besluiten worden genomen tot het doen van uitgaven en tal van andere zaken. Vraag dus altijd de notulen van de laatste vergadering op.

Als u een appartement wil kopen, moet u dus goed opletten op wat u koopt.

10 april 2015

Asbestdaken vanaf 2024 verboden

Asbest. Hier is de laatste tijd veel om te doen in Nederland. Regelmatig zien we het in het nieuws als er bijvoorbeeld ergens brand is geweest en er asbesthoudende stoffen zijn vrijgekomen. Mannetjes met maanpakken, auto’s die moeten worden schoon gewassen. Noem het maar op.

Recent heeft de Rijksoverheid besloten dat het bezitten van een asbest dak vanaf 2024 is verboden. Sinds 1993 was het gebruik van asbest overigens al verboden. Vanaf 2024 betekent dit echter wel voor eigenaren van gebouwen met asbesthoudende daken, dat deze voor die tijd moeten zijn verwijderd.

Asbestdaken verweren in de buitenlucht waardoor er asbestvezels kunnen vrijkomen. Het inademen daarvan kan schadelijk zijn voor de gezondheid van mensen. Het verbod betreft asbesthoudend materiaal dat in contact staat met de buitenlucht, bijvoorbeeld in golfplaten en dakleien.

Asbest in gebouwen, zoals asbesthoudend dakbeschot of isolatiemateriaal dat onder de dakbedekking zit, wordt niet verboden.

Eigenaren van asbestdaken zijn zelf verantwoordelijk voor het verwijderen van het asbest. Er komt hiervoor wel per 1 januari 2016 een subsidieregeling. Hiervoor is minimaal € 75 miljoen beschikbaar.

Bij de aankoop van een woonhuis is het dus zeker goed als u hierop let.

12 maart 2015

Bezwaar tegen de gemeentelijke WOZ-waarde is vaak lonend!

De onroerendezaakbelasting die huiseigenaren jaarlijks aan de gemeente betalen, stijgt in veel gemeenten voor het vierde jaar op rij sterker dan afgesproken. Sinds 2008 wordt er namelijk elk jaar een norm voor de ozb afgesproken. Maar op het overschrijden van die norm staat geen sanctie. Het is net als door rood licht rijden, maar u kunt geen bekeuring krijgen… Veel gemeenten houden zich dus niet aan de afspraak met de overheid.

De huiseigenaren worden in Nederland op geen enkele wijze beschermd tegen lastenverzwaringen van hun gemeente. Gemeenten kunnen namelijk de belasting op het eigen huis zomaar van het ene op het andere jaar met tientallen procenten verhogen.

Wat kunt u nu wel doen om de “pijn” enigszins te verzachten?

De kwaliteit van de WOZ-taxaties verschilt namelijk sterk per gemeente. Een te hoge WOZ-waarde leidt tot het betalen van teveel belasting. Kijk dus goed of de door de gemeente getaxeerde waarde van uw woning goed is vastgesteld. Vraag desnoods het taxatieverslag op bij uw gemeente.

Denkt u dat de WOZ-waarde te hoog is, dan kunt u er voor kiezen om zelf bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde of om dit kostenloos uit te besteden aan één van de vele WOZ-specialisten in Nederland.

Deze maken voor u vaak kostenloos bezwaar, omdat zij een groot deel van de kosten van het bezwaar verhalen op de gemeente.

11 februari 2015

Het kopen van een woning

De zoektocht naar een leuke woning is de laatste jaren ontzettend veranderd. Waar u vroeger langs de diverse makelaars fietste om folders op te halen, kijkt u nu op internet om te zien welke woningen te koop staan. U maakt een selectie uit het aanbod en maakt vervolgens een afspraak voor een bezichtiging met de verkopend makelaar.

Het kopen van een woning is waarschijnlijk één van de grootste aankopen in uw leven. U krijgt te maken met veel onbekende zaken, zoals financiële, bouwkundige en ook veel juridische vraagstukken. Het is dan ook aan te bevelen om een deskundige mee te nemen bij de aankoop van een woning. Een aankopend makelaar kan hierin veel voor u betekenen.

Wat doet nu precies een aankopend makelaar?

Hieronder volgt een korte opsomming van een groot deel van de diensten van een aankopend makelaar.

• Gezamenlijk bezichtigen van de woning.
• Beoordelen of de vraagprijs reëel is.
• Onderzoek naar de bouwtechnische staat van de woning.
• Kadastrale gegevens nagaan en kijken of de erfgrenzen kloppen.
• Bestemmingsplan nakijken.
• Eventueel vergunningsonderzoek voor uitbouw /verbouw.
• Erfdienstbaarheden onderzoek.
• Het voeren van de onderhandelingen waardoor er een zo goed mogelijke prijs wordt overeengekomen.
• Controleren van de koopakte die opgesteld is door de makelaar van de verkoper.
• Begeleiding bij de notaris en advies inzake de keuze van de notaris (groot verschil in tarieven bij diverse notarissen).
• Begeleiding bij de inspectie voor de overdracht. Controleren of de woning wel leeg is en of er geen gebreken zijn.
• Bij appartementen wordt er onderzocht of de vereniging van Eigenaren wel voldoende reserves opbouwt en gezond is.

Jarenlang zijn de verkopers aan de macht geweest. Maar nu is het de tijd aan de kopers. Nog nooit was het aanbod zo groot. Het is als koper dus goed om de juiste keuze te maken en u door een deskundige (aankoopmakelaar) bij te laten staan. Er is meer mogelijk dan u denkt bij het kopen van “uw paleisje”.

11 december 2014

Het energielabel per 1 januari 2015

Per 1 januari 2015 gaat er wat veranderen in Nederland omtrent het energielabel. Het energielabel is eigenlijk al sinds 2008 verplicht. Het is echter zo dat bij de verkoop of verhuur van woningen wordt afgesproken dat de overdracht zonder energielabel plaats vindt. Dit is een beetje hetzelfde als door rood licht rijden, zonder dat er een sanctie of boete voor het overtreden op staat. Als is door rood licht wel wat gevaarlijker dan het niet hebben van een energielabel. Maar wat gaat er nu precies veranderen per 1 januari 2015.

Woningeigenaren krijgen in januari of februari hun voorlopig energielabel thuis gestuurd. Van dit voorlopige energielabel dient de eigenaar van een woning bij verkoop of verhuur een definitief energielabel worden gemaakt. Maar hoe gaat dit dan?

Een woningeigenaar kan vanaf 1 januari 2015 een definitief energielabel aanvragen via de website www.energielabelvoorwoningen.nl. Dit is een website van de Rijksoverheid.

Een woningeigenaar kan hierin vanaf 1 januari de gegevens van zijn voorlopige energielabel inzien en zijn gegevens dus controleren en eventueel aanpassen. De woningeigenaar kan dus zelf hier aangegeven welke isolatievoorzieningen zijn woning heeft. Ook kunt u in het systeem de facturen of andere bewijsstukken van deze voorzieningen uploaden. Een erkende deskundige controleert dan op afstand de gegevens en zal vervolgens een definitief energielabel maken. Een keurder hoeft uw woning dan ook niet te bezoeken.  Dit definitieve energielabel is dan voor 10 jaar geldig.

U kunt nu al checken via Energielabel-checker wat uw voorlopige energielabel is. Het voorlopige energielabel is gebaseerd op bouwjaar en type woning.

Het is uiteraard ook verstandig u te laten adviseren door een deskundige over hoe u uw woning het beste kunt isoleren en dus energiezuiniger te maken.

21 november 2014

Het verkoopklaar maken van uw woning

Voor de verkoop van uw woning is het goed om de woning zo optimaal mogelijk te presenteren.  Helaas kunnen namelijk niet veel mensen “er door heen kijken”. Ze kunnen simpelweg niet zichzelf daar zien wonen. Daarom is het goed om een algemeen en neutraal beeld van de woning te geven.

Wat valt nu eigenlijk allemaal in het kort onder het verkoopklaar maken van uw woning:
1. De tuin.
Zorg dat de tuin er netjes en verzorgt uit ziet. Veeg het straatwerk (met enige regelmaat) verwijder het onkruid. Voor kopers is de tuin de eerste kennismaking met de woning. Vaak zegt de tuin veel over de bewoners.
2. De buitenkant van de woning.
Zit uw woning nog goed in de verf? De woning ziet er een stuk beter uit als de kozijnen en de ramen schoon zijn.
3. De binnenkant en inrichting van uw woning.
Mensen gaan vaak verhuizen omdat ze meer ruimte willen. Met een opgeruimd huis creëert u rust en ruimte waardoor uw huis een stuk interessanter zal zijn voor potentiële kopers. Dat spreekt voor zich. Kijk eens naar het schilderwerk binnen. Een huis met een neutrale kleurstelling verkoopt makkelijker. Een muur ververven is een kleine investering en  zorgt voor een betere presentatie en vlotte verkoop. Onderhoudspunten, of achterstallig onderhoud wegen het zwaarst bij overweging van potentiële kopers, de uitstraling van uw interieur speelt meer in op een bepaalde emotionele overtuigingskracht. Bijvoorbeeld het gevoel “hier wil ik wel van een wijntje genieten” werkt goed, u speelt hiermee denkbeeldig in op de gevoelens van kopers. Een verouderde inrichting doet uw huis ouder lijken, helaas wordt daardoor ook de staat van onderhoud direct als verouderd ervaren, terwijl dit wellicht helemaal niet het geval is.

Wat zijn de voordelen van het verkoopklaar maken van uw woning:
1. Het aanspreken van een bredere kopers doelgroep.
2. Het optimaliseren van de woning en hiermee ook de waarde.
3. Het tonen van zo veel mogelijk pluspunten.
4. De mogelijkheden van uw woning presenteren.

Door het verkoop klaar maken van uw woning zorgt u er voor dat uw woning optimaal wordt gepresenteerd aan toekomstige kopers. Hierdoor maakt u een grotere kans de woning te verkopen en vaak ook nog tegen een betere prijs.

Na het verkoopklaar maken van de woning is het ook belangrijk om de woning goed in beeld te brengen. Hier is het goed om een professionele fotograaf uw woning te laten fotograferen, zodat de presentatie via de foto’s ook optimaal is. Uw woning zal dan vlot zijn verkocht.

29 augustus 2014

Verborgen gebreken?

Bij de verkoop van een woonhuis wordt wel eens gesproken over “verborgen gebreken”. Wat zijn nu eigenlijk verborgen gebreken? Laten we eerst eens kijken wat een zichtbaar gebrek is. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat een oplettende koper bij de bezichtiging van het woonhuis had moeten kunnen constateren. Het is dus zeker aan te raden uw bril op te zetten bij een bezichtiging. Een verborgen gebrek is een gebrek dat pas na de overdracht van het gekochte woonhuis aan het licht komt. Bijvoorbeeld de kozijnen leken bij de bezichtiging in goede staat te zijn, maar naderhand bleken deze zo “rot als een mispel” te zijn. In het algemeen mag worden gesteld dat bij de koop van een huis de koper mag verwachten dat het huis voldoet aan de door hem of haar gestelde (redelijke)verwachtingen. U heeft als koper echter ook een onderzoeksplicht. Dat wil zeggen dat u voor de aankoop van het woonhuis moet onderzoeken wat de staat van het woonhuis is. Naast de onderzoeksplicht van de koper is er een mededelingsplicht van de verkoper. Dit houdt simpelweg in dat de verkoper de koper zo volledig mogelijk moet inlichten over de woning en alle hierbij behorende rechten, plichten en de eventueel van toepassing zijnde gebreken. Maar wat nu als de koper de kozijnen heeft bekeken en deze zagen er tijdens de bezichtiging prima uit. Totdat u op een gezellige zomerdag op uw terras zit en door het zonlicht ziet u ineens een “kuiltje” in het kozijn. U probeert vervolgens dit eens van dichtbij te bekijken en drukt vervolgens met uw vinger op de plek en uw vinger schiet zo het kozijn in… De gevolgen hiervan zijn dat het kozijn hersteld moet worden en geschilderd. Dit brengt de nodige kosten met zich mee. U voelt zich tegelijkertijd ook een beetje “bekocht”, want in eerste instantie was er toch aan dit kozijn niets te zien. Wist de verkoper van dit “verborgen gebrek”? U belt de verkoper eens op en deze reageert nogal verbouwereerd en zegt hier niets van te weten. Een paar dagen daarna staat u te “buurten” met de buurvrouw en u verteld haar over het kozijn, waarop zij u verteld dat de kozijnen een paar maanden voor de verkoop door het lokale schilderbedrijf “de flauwe schilder” zijn geverfd. U belt hen eens op om te informeren naar de schilder die destijds uw woning heeft geschilderd. Er wordt u verteld dat de opdracht was over de rotte plekken heen te schilderen en deze vanwege de kosten verder niet te behandelen. De verkoper wist dus van het gebrek af, maar heeft u dit niet verteld. Omdat u kunt aantonen dat de verkoper dit gebrek opzettelijk heeft verborgen kunt u de verkoper aansprakelijk stellen voor de kosten van herstel. Beter is natuurlijk dit soort zaken te voorkomen. Dus het opzetten van een goede bril of het inschakelen van een deskundige kan u veel tijd, moeite en ergernis besparen.